• Bartosz Osiadlo

Jak się (nie) zabierać za ubezpieczanie nieruchomości komercyjnych

Aktualizacja: 20 kwi 2020

Jakiś czas temu poznałem pewnego biznesmena z południa Polski, który dysponuje pokaźnym portfelem nieruchomości komercyjnych. Po 3 latach, w końcu udało mi się go przekonać do przeanalizowania polis ubezpieczeniowych dla jego mienia. Ja i mój Zespół dostaliśmy "na próbę" jeden budynek, z postanowieniem, że jeśli będzie o czym, to porozmawiamy dalej. Wzięliśmy więc go na tapetę. A był to piękny budynek biurowy w centrum jednego z miast.


Prześledźmy jakie były główne założenia polisy:


  1. BUDYNEK: 210 000 000 PLN w Wartości Odtworzeniowej w systemie Sum Stałch

  2. MASZYNY, URZADZENIA I WYPOSAŻENIE 200 000 PLN również WO/SS

  3. KLAUZULA UTRATY CZYNSZU: 20 000 000 PLN udziały własne: 500 PLN w każdej szkodzie, oraz 7 dni roboczych w klauzuli utraty czynszu STAWKA 0,00012 SKŁADKA za AllRisk 27 624 PLN SKŁADKA za Kl.U.Czynszu 4 000 PLN RAZEM 31 624 PLN

Oprócz powyższych, były oczywiście uwzględnione jeszcze klauzule ekspertów, poszukiwania przyczyny szkody i tak dalej, ale nie one będą stanowić meritum tego wpisu, a przynajmniej części 1.


Wnioski po pierwszym spojrzeniu:

jest nieźle...

Pracę rozpoczęliśmy od zapoznania się z dokumentacją techniczną budynku. Poprosiliśmy o udostępnienie projektu, książki obiektu budowlanego, dokumentu instrukcji bezpieczeństwa pożarowego, protokołów przeglądów oraz innych istotnych dokumentów. Następnie stawiliśmy się na obiekcie na wizję lokalną. Piękny, klimatyzowany biurowiec, o powierzchni ponad 32 000 metrów kwadratowych, wyposażony w 10 wind, urządzenia elektronicznego dostępu oraz inne ciekawe techniczne udogodnienia. Wraz z parkingiem podziemnym, razem 13 kondygnacji.


Na pierwszy rzut oka rzuciła nam się stawka. 0,12 promila - ktoś doprawdy bardzo się wysilił w negocjacjach cenowych. Brawo!


Udziały własne - 500 PLN w każdej szkodzie - Brawo!


Klauzula utraty czynszu - świetna sprawa. Wszak gdy budynek ulegnie szkodzie, ubezpieczyciel wypłaci utracony najem.


Nasze wątpliwości budziła tylko suma ubezpieczenia dla maszyn i urządzeń. Jako, że temat nie był bardzo pilny, poprosiliśmy o kilka kolejnych danych, dotyczących środków trwałych i odłożyliśmy temat na półkę.


Po jakimś czasie, na świeżo spojrzeliśmy drugi raz...

Z czasem okazało się, że mimo zapisanego w OWU polecenia ze strony ubezpieczyciela, wykaz środków trwałych oraz maszyn i urządzeń, istniejących w obiekcie, nie został do tej pory sporządzony. Ale jak to?


Możesz także posłuchać o tym na YouTube


Wróćmy do tych magicznych skrótów, które pojawiły się przy sumach ubezpieczenia, a mianowicie "WO/SS". O tym czym one skutkują, szerzej napisałem tutaj: Jakie wartości należy przyjmować do ubezpieczenia majątku


Zweryfikowaliśmy więc zapisy z OWU, dotyczące procedur przy likwidacji, a mianowicie jakie wyceny będzie przyjmował likwidator do oszacowania wartości mienia przy szkodzie.

Według Ogólnych Warunków Ubezpieczenia, mieliśmy skorzystać z wytycznych wydawnictwa SEKOCENBUD, dotyczących maksymalnej ceny odtworzenia metra dla budynków o tożsamej konstrukcji/technologii. Skonsultowaliśmy również wysokość Klauzuli Utraty Czynszu z administratorem budynku.


BUDYNEK: 32 300m2 x 6 700 PLN = 216 410 000 PLN UTRATA CZYNSZU: 25 820m2 powierzchni najmu x 14 eur za m2 x 12 miesięcy = 18 500 000 PLN


Obie kwoty mieszczą się zatem w normie, a przy wypłacie nie będzie się trzeba martwić o proporcję.


Co do kategorii "Maszyny (…)", już nie było tak różowo. Przede wszystkim, po szkodzie, likwidator poprosiłby o wykaz, żeby, zważając na zapisy OWU, ustalić łączną wartość mienia danej kategorii. A wykazu nie ma... i w najbliższej przyszłości nie jest planowany.


Z czego zatem likwidować, gdy w trakcie pożaru, zniszczeniu ulegnie jedna z 10 wind, lub jedno z niezliczonej ilości urządzeń klimatyzacyjnych? Będzie problem...



Postanowiliśmy więc rozejrzeć się po rynku ubezpieczeniowym i zobaczyć na jakie zapisy w definicjach u różnych ubezpieczycieli jesteśmy w stanie liczyć. Najbardziej spodobały się nam definicje dwóch ubezpieczycieli: kanadyjskiego i polskiego. Niestety to co nam przedstawili, całkowicie odbiegało pod względem ceny od naszych oczekiwań.


Jak sobie z tym poradzić, opiszę w części 2.


Postanowiliśmy zatem, w oparciu o tamte zapisy, zawnioskować o uwzględnienie szczególnej definicji przedmiotu budynek. Ustaliliśmy bowiem z ubezpieczycielami, że jeżeli ową definicję wzbogacimy o odpowiednie zapisy, dotyczące zintegrowanych z budynkiem na stałe urządzeń, sprawa będzie do uratowania.


Ostatecznie udało się nam pozyskać ofertę odnowieniową na budynek, uwzględniającą nasze oczekiwania, to znaczy dokładnie opisującą cały obiekt, bez konieczności formułowania wykazu.


Co ważne, rynek tak zaciekawił się naszym podejściem, że dostaliśmy na naszych warunkach aż 3 oferty, w przeciwieństwie do tego co działo się do tej pory, o bardzo zbliżonej cenie, porównywalnej do zeszłorocznej.

Udało się nam otworzyć Klienta na rynek, który do tej pory był zamknięty. A to przyda się do zbudowania części 2 tego wątku, o tym jak zrobić, żeby pojedyncze budynki nie cierpiały na wzrosty składek ze względu na szkodowość.

Czy wiesz, że mam też kanał na YouTube?

Kliknij tu i zapoznaj się z materiałami, które tam dla Ciebie przygotowałem.


#nieruchomościkomercyjne #maszynyiurządzenia #ubezpieczenienieruchomości

41 wyświetlenia0 komentarz

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie